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土地抵押面积和贷款增速双降银行警惕风险

发布时间:2019-05-14 23:03:18 编辑:笔名

土地抵押面积和贷款增速双降 银行警惕风险

储备土地抵押贷款的期限一般在三年期以内,土地价格波动确实是需要考虑,但风险会不会集中爆发,可能更重要的是政府的态度。一位地方城商行人士表示。

中国的经济各行业其实可以大致分为两类,一类与房地产行业相关,一类为非相关。一位外资行的银行业分析师认为,一季度以来的贷款需求不足现象,实际上是由于房地产业调控带来的副作用,并非真实的贷款需求不足。

作为房地产行业紧密相关的土地自然首当其冲,据中国土地勘测规划院地价所研究员近日发布的《中国城市发展报告》,2011年,全国土地抵押面积净增419平方公里,抵押贷款净增1.26万亿元人民币,比年初的土地抵押面积2589平方公里、土地抵押贷款金额3.54万亿元人民币,分别增加了16.2%和35.6%,但增速同比有所下降,与同期人民币各项存贷款增幅回落趋势一致。

开发商融资环境有所改善

商业银行在2011年压缩了地产开发贷款,2011年工行房地产贷款减少73.06亿元,下降1.4%,而占比也从2010年的11.2%下降到2011年的9.9%。农行房地产业贷款与2010年相比余额下降了460多亿,占比也从前一年的15%下降到12.5%。交行房地产贷款占比较年初下降0.20个百分点。

《中国城市发展报告》指出,2011年,全国土地抵押贷款率总体保持在50%左右,但受稳健货币政策和日趋严厉的房地产调控政策影响,加上政策执行的滞后效应,分季度看,2011年新增土地抵押贷款率,季度为52.7%、第二季度为52.3%、第三季度为56%和第四季度为49%,第四季度有较大幅度回落。

房地产开发商的需求还在,银行方面虽然有政策要求并不会把重点放在房地产行业,但价格方面可以定得高一些。一家国有大型商业银行信贷部人士告诉《每日经济》。

银行在地产开发贷款方面的以价补量方法实际上也起到了市场化的调节作用。今年以来,随着货币政策由紧缩转向稳健,有迹象显示开发商的融资环境出现一定改善。

渣打银行日前发布的中国房地产调研报告显示,开发商的融资环境自2011年四季度以来并没有进一步恶化,近数月,银行针对大型房产商的放贷有所增加,融资成本也开始从高点回落。现在工程项目开发的银行贷款平均利率为9.2%,而去年10月为9.9%;信托公司平均利率为17.2%,亦低于去年10月的20%。报告称,这反映出融资环境出现改善迹象。

银行警惕土地抵押贷款风险

上述报告指出,2011年,中央规范地方投融资平台、严格土地抵押贷款管理的政策措施下,储备土地抵押越来越被地方政府倚重。

数据显示,在土地抵押贷款中,住宅用地和商服用地分别占40%和28%。其次是储备用地和工矿仓储用地,分别占17%和12%。特别是储备用地抵押贷款占比稳步上升,2011年末储备用地抵押贷款占比为16.7%,与一季度末的15.3%、二季度末的16.1%和三季度末的16.4%相比,呈逐步增长趋势。

对土地储备贷款,一般是跟地方政府的信用考量,有政府担保,还有土地抵押,这种贷款质量比较有保证,在前两年地价上涨快的时期银行做得很多。这两年房地产调控的政策走向还不明朗,但是有些地方的土地拍卖已经减少了,银行也开始考虑风险。上述大行人士表示。

根据2011年报,民生银行2011年前十名贷款客户中,北京市土地整理储备中心朝阳分中心、上海临港新城土地储备中心、西安曲江新区土地储备中心、北京市土地整理储备中心均位列其中。

正因为有土地作为抵押物,地方政府融资平台遭遇整顿时,抵押土地成为政府继续融资的救命稻草。

中信银行在年报中表示,除少数运作规范、负债适度的土地储备中心外,对其他类型的政府平台项目原则上不再新增加授信。

宁波银行行长罗孟波在2011年业绩上说明会上表示,宁波银行的房地产贷款总量不高,目前的占比为5.84%,其中,包含了土地储备贷款和保障房贷款,纯粹的商业地产开发贷款很少。

一般来说,各土地储备机构承诺还款资金来源主要是土地出让金收入,部分贷款附带签订银行、财政、土地储备机构三方协议,由财政承诺承担终还款。

然而,土地作为抵押物的价值正在政策影响下发生动摇,根据国泰君安证券9日发布的研报统计,近两周以来全国16个城市累计土地成交金额同比降33%,一线城市累计同比降59%,二线城市累计同比降18%。2012年以来,累计流拍146宗,占推出宗数的5.0%,其中住宅流拍52宗。

储备土地抵押贷款的期限一般在三年期以内,土地价格波动确实是需要考虑,但风险会不会集中爆发,可能更重要的是政府的态度。一位地方城商行人士表示,出于各种目的地方政府不会轻易破坏信用。

实际上,储备土地抵押还有一定的法律风险,土地储备机构由政府出面组成,是根据政府的委托或授权行使某些特定职能的部门,并不是严格意义上的市场主体。从《担保法》及相关法律法规来看,政府及以公益为目的的事业单位作为保证人不具备法律效力,即使以国有土地使用权作为抵押物,其抵押的有效性在法律上也尚无定论。

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